ایمان جلیلی، استراتژیست برند و طراح کسب و کار / مقایسه بازدهی داراییها در ایران همیشه با شایعه و حدسوگمان همراه است. اما وقتی دادههای ۲۰ ساله را کنار هم میگذاریم، تصویر واضح میشود: بیشترین بازده در اغلب دو دهه اخیر، نه در خودرو بوده و نه حتی در دلار؛ بلکه در زمین بوده. داراییای با عرضه محدود و تقاضای همیشگی.
این گزارش بر اساس دادههای واقعی ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۵، اختلاف بازده بین خرید پراید و خرید زمین را محاسبه میکند.
نقطه شروع: ۷ میلیون تومان در سال ۱۳۸۵
اگر در سال ۱۳۸۵ یک پراید صفر میخریدید، ۷ میلیون تومان پرداخت میکردید.
اما همان ۷ میلیون در بازار زمین به چه کاری میآمد؟
در آن زمان قیمت متوسط هر متر مربع زمین در مناطق متوسط اطراف تهران این طور بود:
• اندیشه: ۲۵۰ تا ۳۲۰ هزار تومان
• پرند: ۱۸۰ تا ۲۵۰ هزار تومان
• پردیس: ۳۵۰ تا ۴۵۰ هزار تومان
پس ۷ میلیون تومان = حدود ۱۵ تا ۳۰ متر زمین در این مناطق.
ارزش امروز همان داراییها (۱۴۰۵)
• ارزش پراید مدل ۸۵ امروز: ۳۲۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان
• ارزش زمین همان مناطق:
۱۵ متر × متوسط ۱۹ میلیون تومان = ۲۸۵ میلیون تومان
۳۰ متر × متوسط ۱۹ میلیون تومان = ۵۷۰ میلیون تومان
اما این فقط میانگین است.
در برخی قطعات رشد حتی بیشتر بوده است.
مقایسه نرخ بازده ۲۰ ساله (۱۳۸۵ تا ۱۴۰۵)
درصد رشد پراید طی ۲۰ سال: از ۷ میلیون به حدود ۳۶۰ میلیون، یعنی ۴۹ برابر
درصد رشد زمین: از میانگین ۳۰۰ هزار به میانگین ۱۹ میلیون ، یعنی ۶۳ برابر
این یعنی زمین تقریباً ۳۰٪ بهتر از خودرو عمل کرده است.
اما این فقط سطح ماجراست چون خودرو:
• هزینه نگهداری دارد
• استهلاک دارد
• بیمه و تعمیرات دارد
• بعد از چند سال مصرفی میشود
اما زمین:
• هزینه نگهداری نزدیک صفر
• استهلاک ندارد
• مالیات جدی ندارد
• امکان تجمیع و توسعه دارد
بازده داراییهای دیگر در همین ۲۰ سال
برای اینکه تصویر کامل باشد، مقایسه را گستردهتر میکنیم:
دلار
۹۰۰ تومان به ۱۷۰,۰۰۰ تومان
رشد: ۱۸۸ برابر
طلا
طلای ۱۸ عیار سال ۸۵: هر گرم ~۱۰,۵۰۰ تومان
طلای ۱۴۰۵: ~۱۹,۰۰۰,۰۰۰ تومان
رشد: حدود ۱۸۰۰ برابر
(این عدد یکی از دیوانهوارترین نرخهای رشد ۲۰ ساله در اقتصاد ایران است.)
مسکن تهران
متری ۷۵۰ هزار . حالا در خوشبینانه ترین حالت ممکن متری ۱۰۰ میلیون
رشد: ~۱۳۳ برابر
زمین (حومه تهران):
رشد: ۵۵ تا ۷۵ برابر
نتیجه بزرگ این تحلیل
اگر هدف حفظ ارزش پول باشد، دلار برنده است.
اگر هدف تکثیر ثروت خانوادگی باشد، مسکن و زمین.
اگر هدف سودگیری کوتاهمدت باشد، طلا رکورددار است.
اما پراید؟
پراید فقط یک هزینهبر با رشد اسمی بوده، نه یک سرمایهگذاری.
